频道导航

乌市二手房迎强管控，杠杆炒作楼市时代消失了

2021年以来，为促进房地产市场平稳健康发展，中国几大主要主要银行纷纷收紧二套住房贷款，或暂停二手住房贷款投放，乌鲁木齐楼市正在经历一轮“房贷荒”。

房贷红线

2020年底，央行公布了房贷集中度“五类分档”。工农中建交等大型国有银行为第一档，房地产贷款占比上限是40%、个人住房贷款占比上限是32.5%;招行、中信银行等股份行及大中型城市商业银行为第二档，房地产贷款占比上限是27.5%、个人住房贷款占比是20%。根据2020年年报披露，18家A股上市的大、中型中资银行中，6家银行的个人住房贷款占比超过监管红线，3家银行的房地产贷款占比超过红线，其他银行即便没有踩线，但也基本在红线附近。

2021年上半年乌鲁木齐新房销售较2020年同期增长46.50%，呈现上升趋势。意味着房价在上涨，从而引致涉房贷款增长。

乌鲁木齐的银行尽管房贷占比没有超出红线，但由于新增房贷规模增长太快，房贷投放和房价上涨已经形成顺循环，房贷已成为楼市火爆的第一催化剂。如果不控制新增贷款额度，楼市火热的局面就无法改观。

乌鲁木齐新房销售市场的火爆，各大银行为了平衡贷款额度不踩红线，造成直接的影响就是二手房贷款的收紧。

二手房房贷审批周期变长

据悉，像中国农业银行，房贷从审批到发放，目前大概要4-5个月。有的银行今年上半年的额度用完了，正在审批的贷款，三季度的额度都不一定能够满足。其他几个主要银行、例如中国建设银行的放款周期也在2个月左右。

乌鲁木齐本地小银行的二手房房贷时间周期还是45个工作日，房贷利率每家银行对比去年有略微的浮动，但并未大幅度上升。

与此同时，乌鲁木齐各大银行对房贷申请的审核都非常严厉。比如，购房首付款必须是购房者自有资金，或直系亲属(即父母)的资金。凡是到账低于一周的资金，都要查实或证明该资金是自有资金。另外，银行还要审核借款人的收入证明、银行流水、征信等，以佐证资金来源和还款能力。

其实，“钱荒”在楼市上演绝不是今年才有的，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”，比如2013年底、2017-2018年。

小编认为，这一轮“房贷荒”来得比过去汹涌，而其中的原因又是过往不曾有的，各大银行房贷占比都超限了。

二手房还能不能买了?

经过此次调整，未来乌鲁木齐银行对二手房贷款的审核更为严格，对于老破小的房子，采取限贷或停贷的可能性大;对于二手房，提高首付款的比重加大;对于商铺和公寓，拒贷和停贷。

乌鲁木齐二手房现在均价是9023元/平米，从近一年的走势曲线图能够看出乌鲁木齐二手房经过2020年疫情低迷的一年，今年一季度价格走高了两个月，后面几个月属于平稳状态。

乌鲁木齐二手房市场稳房价的目标不达到不会停止。但是，房价也不会一直下跌，购房者需要看政策的导向和市场的走向。

总结

凤凰网房产乌鲁木齐站认为，锁死二手，促进一手新房销量提升，是当下稳房市的主旋律。上半年已过，传统的房市的金九银十销售旺季也将到来。估计下半年会继续减少二手房放贷款的比例，冻结流动性，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

点击查看完整内容