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合同履行有瑕疵 需担违约责任

入住新房后，购房者发现房屋存在质量问题，与房产开发商多次沟通无果，遂提起诉讼。开发商履行合同存在瑕疵，是否应当承担违约责任?《中华人民共和国民法典》合同编通则部分对瑕疵履行的违约责任方式进行了明确规定。

■关键词：瑕疵履行

■身边事

2017年1月，乌鲁木齐市市民王某与新疆某房产开发公司(下称开发商)签订《商品房买卖合同》，约定王某购买开发商开发的乌鲁木齐市沙依巴克区某小区一套房屋。合同中还约定了房屋保修范围、保修期限和保修责任。

随后，王某按合同约定支付了房款，开发商于2018年4月向王某交付涉案房屋。入住新房后没多久，王某发现，房屋墙面、房顶抹灰层脱落，便向开发商反映，开发商承诺维修，但一直没有动静。

2020年10月，王某诉至法院，请求判令开发商赔偿房屋修复等费用。后经房屋安全鉴定公司鉴定，涉案房屋存在质量问题。

开发商认为，按照合同约定，房屋交付后，墙面、房顶抹灰层保修期限为2年。王某未在保修期内提出房屋质量问题，法院应当驳回其诉讼请求。

法院审理后认为，虽然购房者提起诉讼的时间已超过房屋保修期，但房屋保修期的功能和作用在于可以在保修期内免除购房者证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。

近日，一审法院判决：开发商赔偿王某房屋修复费用14639元，案件受理费、鉴定费、评估费等由开发商负担。

■法典说

民法典第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

新疆昌年律师事务所律师许风玲说，瑕疵履行，是指债务人虽然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合规定或约定的条件，致减少或丧失履行的价值或效用的情形。“上述案件中，涉案房屋存在质量问题，开发商交付不符合交付条件的商品房，合同履行存在瑕疵，故购房者有权合理选择请求其承担修理的违约责任。”许风玲说。

本条对《中华人民共和国合同法》第一百一十一条进行了修改，将“质量”一词替换为“履行”，扩大了使用范围，条文逻辑更加严谨，用语更加规范，因为履行瑕疵不仅包括标的物的质量存在瑕疵，还包括数量、方法、地点等瑕疵。

■提个醒

合同生效后，当事人应当按照合同约定全面履行义务。当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

合同履行过程中存在严重瑕疵，以致不能通过修理达到约定或者法定质量标准情形下，受损害方可以选择更换或者重作的补救方式。

在买卖合同、承揽合同领域，履行存在瑕疵，受损害方可以根据合同性质、合同目的等因素综合判断，通过主张“退货”或者“减少价款”来追究对方的违约责任。

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